Każdy obiekt budowlany oddany do użytkowania podlega obowiązkowym przeglądom okresowym. To stały obowiązek właściciela lub zarządcy — nie jednorazowy akt. Pytania o przeglądy okresowe są standardem na egzaminie PIIB w teście i ustnym.
Podstawa prawna
Art. 62 Prawa budowlanego nakłada obowiązek przeglądów okresowych na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego.
Rodzaje przeglądów okresowych
1. Kontrola roczna
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 1 PB co najmniej raz w roku przeprowadza się kontrolę:
- sprawności elementów budynku, instalacji i urządzeń
- sprawności instalacji gazowej, przewodów kominowych (spalinowych, dymowych i wentylacyjnych)
- stanu zagrożenia bezpieczeństwa lub środowiska
2. Kontrola pięcioletnia
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 2 PB co najmniej raz na 5 lat:
- sprawdzenie stanu technicznego i wartości użytkowej całego obiektu
- sprawdzenie estetyki obiektu i otoczenia
- sprawdzenie instalacji elektrycznych i piorunochronnych w zakresie stanu sprawności
- stanu wyposażenia przeciwpożarowego
Kontrola pięcioletnia obejmuje też inwentaryzację zmian wprowadzonych w okresie między kontrolami.
3. Kontrola w razie zdarzeń szczególnych
Zgodnie z art. 62 ust. 1 pkt 3 PB:
- każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności mogących spowodować zagrożenie życia lub zdrowia osób, bezpieczeństwa mienia lub środowiska
- (np. silne wiatry, pożar, powódź, awaria techniczna)
4. Kontrola kominiarska (odrębna)
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych (dz.U. z 2010 r., nr 109) co najmniej raz w roku przeprowadza się czyszczenie i kontrolę przewodów kominowych.
Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych — często co pół roku (sezon letni + zimowy).
5. Kontrola instalacji gazowej (odrębna)
Co najmniej raz w roku — kontrola szczelności i poprawności działania instalacji gazowej. Przeprowadza osoba z uprawnieniami w zakresie instalacji gazowych.
Kto wykonuje kontrole
Kontrola roczna i pięcioletnia
Zgodnie z art. 62 ust. 4 PB kontrole wykonują osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.
- kontrola konstrukcyjna — uprawnienia konstrukcyjno-budowlane
- kontrola instalacji sanitarnych — uprawnienia instalacyjne sanitarne
- kontrola instalacji elektrycznych — uprawnienia instalacyjne elektryczne
Dla budynku mieszkalnego jednorodzinnego wymagania są mniej rygorystyczne — kontrolę może wykonać kominiarz, elektryk z uprawnieniami SEP, osoba posiadająca kwalifikacje w zakresie wymaganym do konkretnej czynności.
Kontrola kominiarska
Wykonuje mistrz kominiarski lub osoba z uprawnieniami kominiarskimi (świadectwo kwalifikacji).
Dokumentacja
Z każdego przeglądu okresowego sporządza się protokół zawierający:
- datę kontroli
- osobę przeprowadzającą (imię, nazwisko, uprawnienia)
- przedmiot kontroli
- stwierdzony stan techniczny
- wymagane naprawy / remonty z terminami
Protokół przekazuje się właścicielowi lub zarządcy obiektu. Właściciel ma obowiązek przechowywania przez cały okres istnienia obiektu.
W razie stwierdzenia nieprawidłowości zagrażających bezpieczeństwu — osoba kontrolująca zgłasza do organu nadzoru budowlanego.
Konsekwencje braku przeglądów
Dla właściciela / zarządcy
- kary pieniężne zgodnie z art. 93 PB — do 10 000 zł
- odpowiedzialność cywilna za szkody wynikłe z zaniedbań
- odpowiedzialność karna w razie wypadków (katastrofy budowlane — art. 163 KK)
Dla ubezpieczyciela
Brak przeglądów okresowych zwiększa ryzyko odmowy wypłaty odszkodowania w razie szkody. Firmy ubezpieczeniowe wymagają w polisach utrzymania obiektu zgodnie z Prawem budowlanym.
Dla samej konstrukcji
- postępująca degradacja niezauważona na czas
- wzrost kosztów remontów (zaniedbania są droższe do naprawy niż bieżące konserwacje)
- w ciężkich przypadkach — katastrofy (np. zawalenie się stropów, pożary z powodu nieszczelności komina)
Co się sprawdza konkretnie
Kontrola roczna — konstrukcyjna
- stan ścian zewnętrznych (pęknięcia, odłuszczenia, rozmoknięcia)
- stan dachu (pokrycie, rynny, obróbki blacharskie)
- stan okien i drzwi (szczelność, mocowanie)
- stan ogrodzeń, chodników, dojazdów
Kontrola roczna — instalacyjna
- szczelność instalacji wodnej, gazowej, kanalizacyjnej
- stan osprzętu elektrycznego, oświetlenia awaryjnego
- stan grzewczy (kaloryfery, zawory, piec)
Kontrola pięcioletnia — pełna
- jak roczna + ocena stanu technicznego obiektu jako całości
- ocena wartości użytkowej (czy obiekt spełnia swoją funkcję)
- ocena estetyki (fasady, otoczenie)
- pomiary instalacji elektrycznej (rezystancja izolacji, impedancja pętli zwarciowej)
- sprawdzenie piorunochronów (ciągłość uziemienia, oporność)
Dla egzaminu PIIB
Pytania o przeglądy okresowe w Prawie budowlanym:
- częstotliwość (roczna, pięcioletnia, w razie zdarzeń szczególnych)
- kto wykonuje (osoby z uprawnieniami w specjalności)
- co się sprawdza
- obowiązki właściciela / zarządcy
- konsekwencje braku przeglądów (art. 93 PB — kary)
Pytanie typowe: „Jak często należy przeprowadzać kontrolę stanu technicznego i wartości użytkowej obiektu budowlanego?” Odpowiedź: co najmniej raz na 5 lat (art. 62 ust. 1 pkt 2 PB).
Pytanie bardziej szczegółowe: „Kto jest uprawniony do przeprowadzania kontroli okresowych obiektów budowlanych?” Odpowiedź: osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, dla kontroli kominiarskich — mistrz kominiarski.